江蘇萬嘉置業有限公司

落幕的都市“城中城”——萬佳城市廣場

 

 

   從整體行業趨勢來分析，商業地產是陣地戰，一、二線城市商業競爭壓力太大，供給過剩，三四線城市卻面臨初級商圈急待提檔升級的局面，體驗、休閑、娛樂不足。但在某些特殊情形下，三四線城市仍然有很大的投資的空間，并且因投入成本非常低投資收益遠高于一、二線城市商業。這幾種條件包括：

條件一：雖然地處三四線城市，但城市內居民的購買力旺盛；

條件二：項目地段優越，不在新城，而是在未來城市核心區域；

條件三：有財力，不是做普通的商業投資，要做就做當地的Zui大項目，占據區域市場優勢；

條件四；有成體系的管控能力，能為所在地方帶來批量的新的商業資源；

條件五：產品有很大提升，不僅是簡單的一、二線城市的商業項目的簡單復制，而是具備了與本地文化融為一體的能力，具備差異性的特質。

   這樣的項目一旦起來，就是成為這個地區城市的新的休閑和社交平臺，成功的把握就相當大。

 

   眾所周知，大豐是歷史人文底蘊深厚的古鹽文明之地，素有“麋鹿故鄉”、“濕地之都”、“黃海港城”、“上海飛地”的美譽。由區位圖可以看出，大豐至上海267.5公里，到南京僅251公里。2015年8月國務院同意改變城市建制，設立鹽城市大豐區。2015年，74萬大豐人矢志不移、拼搏爭先，全區主要經濟指標持續高位增長，經濟運行質效不斷提升。全年實現GDP535.4億元，是“十一五”末的1.8倍；完成一般公共預算收入69.3億元，是“十一五”末的3.4倍；實現城鎮居民人均可支配收入達18105元，比“十一五”末分別增長81%；人均GDP達到11610美元。第十五屆全國縣級區域經濟與縣域基本競爭力縣名單中，大豐居第45位，較“十一五”末前移22個位次。

大豐區旅游業發展的迅猛之勢也不容小覷。2016年為了讓來豐旅游的省內外游客和廣大市民度過一個快樂的新春佳節，大豐區各旅游景點開展了豐富多彩的迎新春活動，5A級旅游景區荷蘭花海的“金猴鬧新春，花海過大年”、大豐港海洋世界的“海豚海豹賀新春”、豐收大地的“彩虹跑”、大中鎮恒北村的舞龍舞獅表演等。據統計，2016年春節黃金周期間，全區主要景點接待游客量89.46萬人次，同比增長10.5%，景區實現銷售總收入734.62萬元，同比增長226.8%，門票收入634.17萬元，同比增長218.5%。

大豐的經濟發展正在進入快車道，城市面貌日新月異，投資環境日益優化，經濟實力不斷升騰,人民生活消費水平的不斷提高，生活體驗和消費理念的不斷提升，迫切需要大豐初級商圈提檔升級，進入到一站式全業態、大而全的城市綜合體時代。

   一個有強大購買力的消費市場，一個規劃合理、城市配套完善的項目，必將做成一個值得全國學習的三四線城市的經典商業案例。由江蘇萬嘉置業有限公司總投資16億打造的全國縣級區域城市綜合體——萬佳城市廣場，這個總建面積約35萬方的城市綜合體的項目，我們是這樣來打造的。

 

一、選址新城市核心區

   商業項目的選址是考驗三四線城市商業開發的重要問題。中國目前三四線城市的現狀是，老城區人口密度高，但商業設施落后，基本以小型的百貨商店和臨街商業為主，改造動遷起來極為繁雜。萬佳城市廣場選在了大豐區重點規劃打造的行政、金融、文化、教育、醫療中心--城東新區，未來發展的核心地帶，是城市的幾何中心部位。不僅可以承接老城的人氣，又能有足夠的開敞空間進行全新的商業基礎設施的營造。

   萬佳城市廣場傲居大豐區商務中心核心地段，周邊高檔住宅社區環繞，輕松坐享旺盛人氣和消費資源。項目坐擁大豐新行政中心、中央湖公園、文化會展中心、奧林匹克體育中心、城東實驗幼兒園、小學、中學、三甲醫院等。根據江蘇省政府規劃批復，大豐主城區向東2020年常駐人口將突破40萬，匯聚眾多高層次、高消費力人群。開放便利的交通格局，強勁的經濟發展動力，都在極力證言該區域未來發展的巨大潛力，萬佳城市廣場必將引爆大豐區商業核變。

   從周邊的消費客群分布來看，1.5公里半徑范圍內覆蓋了28個居住區，約5.3萬多戶，直接輻射超15萬客群；5公里半徑范圍內覆蓋了整個大豐主城區約30萬客群。

 

二、全業態、大體量、真正打造新城市商業中心

   在這樣的新城區建設起來的一個新項目，如果不能有足夠的規劃建設成地Zui大的未來商業中心，那么將面臨很大的邊緣化風險。因為新區域如果沒有足夠的城市設施配套，商業體量再不足夠大，將錯失在市民心目中的定位。萬佳城市廣場的操作思路可不是這樣，我們另辟蹊徑，做了一個再造大豐商業中心——城中城的立意。

   萬佳城市廣場在這里的定位就是打造當地Zui新一代的全業態的商業休閑消費目的地，生活“一站式”和購物“全體驗”娛樂中心。

 

   這個項目集超級購物中心、大型生活超市、3.3米層高精裝行政公館、5.5米層高復式公寓、風情室內步行街、3.8米層高的118米5A甲級寫字樓、精品商務酒店等多功能組合為一體，總計建筑面積約35萬㎡，是鹽城市Zui大規模，時尚潮流的中高檔全業態、一站式的集中商業，將成為大豐區未來的繁華中心、能夠輻射全蘇北范圍的核心地標商業中心。

   萬佳城市廣場的生活賣場與永輝精品超市合作，目前進入合同商務條款確認階段。一份舒心的便利滲透進生活中的每一個細節，在遠離塵囂、不棄繁華的居家樂土。永輝超市以生鮮凈菜聞名，我們可以盡情暢飲當日出場的新鮮牛乳，擁抱甜蜜多汁的北美臍橙，撈一尾尚可一躍龍門的鯉魚，可以讓你與家人盡情的擁抱健康與新鮮。這樣的生活不再是想象，萬佳城市廣場幫你完成夢想。

超級購物中心與金鷹集團爭取意向聯合投資經營，強強聯手打造大豐區首家具有國際水準的一站式購物中心。集購物、休閑、體驗、餐飲、娛樂為一體，擁有豐富的餐飲娛樂選擇，舒適優美的購物環境。金鷹集團商管公司將提供專業的購物中心設計、定位、招商、市場推廣、運營管理，化的管理和專業的招商運營團隊將進行全程的管理服務。

全國首座婚慶主題超五星級精品商務酒店，正洽談萬達酒店建設有限公司旗下的“嘉華”品牌和管理輸出，另外已與萬達酒店設計院達成內裝設計合作，攜手共同打造鹽城的“香格里拉”。

在購物中心的頂層，我們打造蘇北首家4DIMAX五星級巨幕院線，已與萬達院線正式簽約進駐，震撼，帶你享受身臨其境的視覺盛宴。

  

 

三、建筑形態規劃的適度創新  

 萬佳城市廣場以大豐CBD中心絕版地段、118米大豐第一視野高度、同步5A甲級寫字樓硬件標準，締造大豐區唯一商務，塑造尊貴企業商務形象；以3.8米商務辦公層高、全LOW-E中空玻璃幕墻，悅享健康辦公生活。匹配金融CEO前瞻眼光，助力銀行、企業財富增值升級，打造大豐區總部樓宇經濟。

 

   將單純的商業步行街打造成了人文氣息濃厚的建筑長廊。在350米長的風情步行街上空，萬佳城市廣場將構建氣勢磅礴的伸降式玻璃穹頂，冬夏季節恒溫空調，春秋季節全自然采光通風，讓自然之風夾雜著迷人的芬芳輕撫著步行街。當夜幕降臨時，在巨形天幕上演繹的燈光秀，利用色彩變換的燈光照射，形成行云流水般的奇妙視覺盛宴，給予顧客Zui舒適的光感，帶給人縱橫時空的感官體驗，使萬佳城市廣場成為真正沒有夜幕籠罩的“城中城”，這四季如春的室內風情步行街也將成為新人們婚紗攝影的實景攝影棚和情侶們的浪漫愛情公園。

 

   通過打造7萬平方米玻璃蒼穹、四季如春的室內風情步行街、16組主題式水游景觀、希臘風格的優雅雕塑、精美的花藝綠植等藝術化的景觀，來克服消費者對購物中心的審美疲勞，在“公園”中漫步，在“風景”中休憩，讓公眾在購物休閑時不乏味，滿足大豐人民休閑娛樂、人文藝術、生活體驗等全方位需求。以親子娛樂、家庭休閑、金融辦公、婚慶浪漫為四大功能配套，全新布局差異化模式，填補鹽城大市區商業功能空白區，提高生活品質及創業便利性，力求為大豐區人民打造一個高品質的居住、創業、消費、游玩場所。

 

四、三大主題廣場構成的跨界創新

   隨著后商業地產時代的來臨，購物不再是人們來購物中心的主要目的，體驗消費成為Zui熱門的詞匯，購物中心紛紛增加自身亮點、吸引客流。如何加強購物中心的體驗性，除了項目本身的硬件條件外，業態規劃、進駐品牌、后期運營策劃缺一不可。而如何讓這些元素組合起來，讓消費者參與進來，這時，“主題設計”就成為了營造購物中心“體驗”的另一個關鍵詞。
   主題體驗式，就是根據消費者的興趣、愛好、年齡、知識和教育背景以及社會角色等因素，將購物中心細分成與之相對應的主題鮮明、個性獨特的多元化消費場所，借業態及品牌組合，通過建筑設計、室內裝飾、服務等細節配合體現統一的主題，讓消費者形成鮮明的視覺和感覺沖擊。通過對主題的具象挖掘和營銷推廣，把商品作為“道具”，服務作為“舞臺”，環境作為“布景”，使顧客在集零售、餐飲、娛樂為一體的購物中心商業活動中享受到美好的體驗。因此萬佳城市廣場順應市場需求，規劃大豐首個婚慶主題浪漫愛情海、兒童主題娛樂廣場、休閑體驗主題公園三大主題廣場。

   萬佳城市廣場將打造蘇北地區Zui大的婚慶主題廣場，是承載所有人浪漫憧憬的婚禮圣地。我們將結合項目自身的優越條件，為新人們量身定制婚禮主題。根據項目設計規劃，可以舉辦教堂儀式婚禮、花園婚禮、草坪婚禮、婚宴廳婚禮、影院婚禮、游泳池婚禮等個性化婚禮，婚禮定制服務中心將以創意和定制為核心驅動力，為新人提供一站式婚禮服務。

 

 

 

   兒童主題商業街區已經被作為城市綜合體內很重要的一部分，不僅源于豐富業態，吸引客流，輻射消費范圍等需求，更主要的是，“商業地產+兒童主題廣場”商業模式正好符合中國傳統的“家庭式停留消費”的習慣。兒童主題商業模式的興起使得家庭觀念更加深入人心，在消費形態上，無論是對于社會、家庭，兒童的逐漸凸顯，都能成為不容忽視的重要消費端。所以，以兒童為核心的家庭活動更加凸顯。兒童帶動的隱形家庭消費將成為趨勢。隨著家庭對兒童成長的日益重視和投資化，這種消費勢頭會穩中有升。這些都為兒童主題商業的發展奠定了堅實的基礎。

萬佳兒童娛樂廣場在如此良好的勢頭上，將打造大豐區唯一的室內兒童游樂場，是無數家庭的奇樂夢幻空間。以Zui適宜的兒童游樂設施，釋放Zui歡樂的魔力！跨越空間，存放美麗而夢幻的童話故事；燈光、演示、動畫等特技相結合，帶來Zui炫酷的快樂體驗！愛心和誠意，更為孩子們打造一座夢想中的稚趣樂園，全家共享快樂時光的愉悅圣殿！通過一系列對導視系統的改造，融入更多的“童樂”、“趣味”等元素，從視覺中提升整個童樂園的“童趣”氛圍，讓所有來萬佳的小朋友的感受到無比的新鮮、有趣。

 

休閑娛樂廣場，它強調從生活情境出發，塑造人們的感官體驗及心理認同，在商業理念上，強調顧客的心理體驗以及在購物過程中的立體感受；在空間環境營造上凸顯娛樂性、互動性、文化性、情景性和個性化等特點，通過環境、建筑及與城市風格的融合營造出別致的休閑消費場所。與傳統的購物中心相比，更加注重環境和建筑設計相融，突出布局的特色風格，舒適優雅的環境以及滿足消費者生活品位、消費習慣相匹配,形成一種以休閑娛樂為主購物為輔的新型消費場所。

 

   在綠化景觀的打造上，設置了多達16處的主題水景及綠化，加上7萬平方米玻璃穹頂，營造一個夢幻的室內主題樂園式商業步行街。以小劇場、動漫、酒吧、餐飲、時尚品牌店等為主力業態，將“酷、炫、潮”與“自然”、“雅致”、“舒適”融為一體，打造出蘇北首創、全國領先的室內購物、休閑、旅游天堂。實現了自然化、劇場化空間場景的塑造，吸引人們主動游玩、主動消費。

 

 

五、大量細節創新，直逼一線城市購物中心的超級水準

   很多人會認為，三四線城市購物中心只要業態夠齊備就行了，產品細節上不用特別關注，以為畢竟城市需求還沒有發展到這個階段。

   但這樣的想法恰恰錯了。萬佳城市廣場在這里的產品打造卻精細到了令人吃驚的地步。接下來看幾個細節。

1、 超多的停車位以及智能化停車場

在現代車輪上的中國，停車設施的營造水平已經達到了現代商業設施的第二門臉。停車場的精細化設計，直接成為了許多消費者對商場的第一印象。整個項目配置了2600個地下停車位，這樣的配置水準在當地已經是，充分保障了停車的需要。并且在停車位的分級上也是做得非常精細，在專門區域設置了家庭停車位、殘障人士停車位、，在這些車位上，有意識地增加了停車面積，滿足了多人下車的便利性的需要。為增強耐久性，兩側墻壁采用仿石磚或真石漆，車庫入口坡道地面采用耐磨減噪地坪。車庫內按照人體視覺感受，搭配明亮而溫馨的顏色，醒目的燈光標識，不同的功能色彩分區給人帶來安全感，并且全面積wifi覆蓋，大數據導航、定位和管理。溫馨而安全的斑馬線設計，引你一路回家。

 

2、 自然與休閑娛樂相融合的屋頂花園

   對于寸土寸金的購物中心來說，每一寸土地都應該物盡其用，發揮Zui大價值。繼購物中心中庭、停車場等公共空間的開發利用后，人們將目光聚集到了購物中心頂樓，于是，咖啡館、足球場、空中花園、天空農場、水上樂園等多種具體的商業形態變應勢而生。如此，不僅將空間有效的利用起來，而且使其與其他購物中心區別開來，形成獨有的競爭優勢。

   萬佳城市廣場從休閑娛樂與商業結合的角度出發，在購物中心頂樓打造的空中花園更是一處亮點，小到裝飾擺件，大到各種主題活動都透著濃濃的小資氣息?？罩谢▓@里種植著各色的花草樹木，假山、人造瀑布 ，讓快節奏的都市人仿佛置身于大自然的懷抱中，輕松自在。還有室外餐廳提供簡餐、咖啡，是年輕人聚會、拍照的好地方。另外，空中花園還會定期舉辦些活動，對拉動人氣，提升顧客體驗感起到很好的效果。將購物中心與休閑體驗結合在一起，減弱了購物中心的商業氣息，增加了更多的娛樂性，或許未來也將成為一處旅游勝地。當然，人流得到保證，消費力也就有了保障。萬佳城市廣場不僅深知這個道理，這也讓那些用陳舊觀念看待三四線城市商業的專業人士大跌眼鏡，拍手稱贊。

 

3、Zui前衛的娛樂業態

    萬佳城市廣場將打造Zui火的娛樂業態——全機械真人版密室逃生，不同主題的密室以各種立體幾何圖形組合成“魔方城堡”。密室還新增支線任務，隱藏關卡，將新銳電子科技、物理機械運動、裝置藝術、建筑學、天文學、化學等元素植入密室。

 

另外，將與“密室逃生”配套開設經典鬼屋——黑暗迷宮，由18個恐怖主題房間組成，病房、手術室、解剖室、實驗室、停尸房，鬼影重重，僵尸橫行外表凄涼顫栗、驚悚，游客自己在屋內亂走，恐怖設施以嚇破你的膽為目標，加上全場真人扮演，真人錄音，恐怖效果逼真，游客感覺好像真的身處異靈世界。在其中不迷路轉一圈需要50多分種。屋中有求助臺,供游客實在收不了時求助，讓工作人員帶出鬼屋。刺激恐怖，夠膽就進去。

 

 

六、首入品牌扎堆，形成明顯的差異化

   除了在空間上的創新之外，城市綜合體項目真正吸引人氣的還是靠業態，本質還是靠其中所經營的品牌吸引力。

   在萬佳城市廣場，目前招商有1000余家國內外知名品牌、將近80%的比例的品牌留給了首次進駐大豐區的前沿品牌，這樣做的目標就是將被一二線城市流失掉的消費，在本地重新吸引回來。因此，整體招商品牌中，包含了永輝BROVE綠標超市、萬達院線、金鷹購物中心、麥當勞、星巴克、悠游堂、孩子王等眾多一二線品牌。從整體品牌級次上，不亞于多數一二線城市購物中心的水準。而能有這樣的品牌集群扎堆進駐的力度，還是取決于項目整體實力和地區消費實力。

 

七、系統完善的招商管理能力

   如果說前期拿地、項目定位、設計創新等是項目成功的充分條件，那么這里還有一整套的后期運營管理才能保障項目持續經營成功。

   萬佳城市廣場自持50%物業，不單成立了自己的商管公司，更委托國際化管理公司作為商管顧問，統一招商、統一運營、統一管理。給投資者以及品牌商家帶來了更大的保障。

總體來看，萬佳城市廣場項目的目標就是365天落幕的都市“城中城”，成為全國縣級區域城市綜合體，這樣的定位思路也是三四線城市商業首創。萬佳城市廣場2018年9月整體建成投入運營，將解決勞動就業超六千人，納稅超億元，必將成為鹽城大市區的生活性服務業新高地，為大豐地區經濟發展和城東新區建設作出應有的貢獻！